Slik beregnes takstverdien

Markedsverdi

«Markedsverdi er det beregnede beløpet som en eiendom ville bli solgt for på takseringstidspunktet, gitt en handel mellom en frivillig selger og en frivillig kjøper på armlengdes avstand, forutsatt at eiendommen er markedsført på normalt vis, og at begge parter har handlet velinformert, aktsomt og uten tvang»
TEGoVA 2000: European valuation standards 2000

Markedsverdi er altså selve «taksten», det vil si den verdien det forventes at kjøpere der ute er villig til å betale for eiendommen. Det viktigste hjelpemiddelet for å kunne fastsette takst er sammenlignbare salg.

I byer/tettsteder med et velfungerende boligmarked, er det ofte mange sammenlignbare objekter. Er det omsatt eiendommer i umiddelbar nærhet av takstobjektet, er det alltid naturlig å sammenligne med disse først.

I «gamle dager» samlet takstmenn statistikk fra Finn annonser, eller fra omsatte eiendommer publisert i aviser. I dag har vi moderne hjelpemidler i form av databaser som overvåker boligprisene kontinuerlig. Ved hjelp av et tastetrykk kan programmet regne ut en snittpris i området, for deretter estimere en sannsynlig markedsverdi på din bolig.

I en slik utregning kan det imidlertid være store forskjeller på salgsverdiene som ligger til grunn for sammenligningen.

Estimatet er basert på en gjennomsnittsverdi, og tar for eksempel ikke hensyn til standard, tilstand, planløsning, tomt, utsiktsforhold, lokal beliggenhet m.m.

Her er derfor takstmannens byggtekniske kompetanse og praktiske erfaring spesielt viktig. Dette for å kunne gi en konklusjon på om din bolig ligger i det øverste eller nederste sjiktet av sammenligningsgrunnlaget.

I boligdatabaser som eksempelvis Eiendomsverdi.no, har også takstmannen tilgang til bildemateriale fra de ulike eiendommene som er solgt. Dette er til god hjelp for sammenligning av generell standard på eiendommene.
Prisene styres til syvende og sist av tilbud og etterspørsel. Jo sjeldnere en positiv egenskap er i det aktuelle markedssegmentet, desto mer øker markedsverdien.

I noen landlige områder har både takstmenn og meglere en større utfordring med å komme frem til riktig markedsverdi.
Dette skyldes at det er færre sammenlignbare objekter, og man må kanskje endel tilbake i tid for å finne de siste omsetninger.
Enkelte spesielle områder kan ha et svært tynt marked, med få kjøpere. Dette gjør det ekstra utfordrende for takstmannen å sette riktig verdi.
Et eksempel fra en stor fjelleiendom inne på Hardangervidda:
Det skal ha vært to potensielle kjøpere med en betalingsvilje over 100 millioner, den tredje høyeste skal ha hatt en betalingsvilje på omkring 75 millioner. Prisen endte på 111 millioner. Prisen kunne ha blitt ca 75 millioner dersom en av de med høyest betalingsvilje hadde mistet interessen.

Uansett hvor eiendommen ligger er det en stor fordel hvis takstmannen har taksert i området før og kjenner de markedsmessige forholdene.
Robert Jakobsen har i tillegg til Harstad-området, taksert en rekke bolig- og fritidseiendommer i områder som, Grytøy, Bjarkøy, Ibestad, Kvæfjord, Tovik, Grovfjord, Tjeldøya m.m.

Velger du Jakobsen Takst & Bygg kan du være trygg på at vi har den nødvendige kompetansen for å verdisette din eiendom.

Teknisk verdi

Teknisk verdi er verdien på en bygning beregnet ut fra hva det i dag koster å oppføre et tilsvarende bygg, med grunnlag i dagens lover, forskrifter og byggekostnader.

Deretter gjøres det ved beregningen av den tekniske verdien fradrag for alder, slitasje, tilstandssvekkelser, forskriftsmangler, gjenstående arbeider m.m.

Teknisk verdi beregnes ofte ut i fra metoder som m2 pris, eller byggekostnad tabeller.

Teknisk verdi i en boligtakst inneholder også tomteverdi som regnes ut på bakgrunn av tomtens geografiske plassering, og som dermed tar høyde for hvor attraktivt nabolaget er, nærheten til sentrum, opplevd trygghet, gjenboere, trafikkforhold, solforhold, utsikt og så videre. I tillegg tas det med kostnader for opparbeidelse av tomten som utgraving, tilkobling vann/kloakk, planering, beplantning, parkering m.m.

Den tekniske verdien utarbeides uavhengig av det som settes i markedsverdi, og vil under normale omstendigheter alltid være høyere. I landlige områder er den gjerne vesentlig høyere.